如何理解小區(qū)車位及立體車庫的產權歸屬？
隨著經濟的不斷發(fā)展，城市有車族的數量增長迅速，停車難問題不斷加劇。居住小區(qū)車庫、停車位的稀缺，其所具有的使用價值和商業(yè)價值日益顯現，導致其所有權歸屬備受關注。新出臺的《物權法》第74條首次對車庫、停車位的歸屬進行了界定，將從一定程度上起到定紛止爭的作用。
一、關于對車庫車位應首先滿足業(yè)主需要的理解
《物權法》第74條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。實踐中，有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放，侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權益?！段餀喾ā烦雠_之前，部分地方性法規(guī)、文件已對此作了相應規(guī)定，但法律位階不高。如合肥市房地產管理局于2004年12月29日下發(fā)的[2004]173號文件中規(guī)定，地下車庫停車位的銷售、轉移對象為本小區(qū)業(yè)主，不單獨核發(fā)權屬證書，它可以單獨或連同房產證同時轉讓，在辦理轉移時，須與業(yè)主的房屋登記一并辦理。2005年出臺的《合肥市物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;停車位不得轉讓或單獨出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。《物權法》的出臺，以法律的形式對業(yè)主的此項權利進行了明確。
從該規(guī)定我們可以了解到，一是法律沒有完全禁止開發(fā)商向非小區(qū)業(yè)主轉讓屬于其所有的車庫車位;二是業(yè)主對車庫、車位享有優(yōu)先的權利，但它并不能簡單地理解為優(yōu)先購買權、優(yōu)先使用權，而是一種更嚴格的權利;三是法律并未規(guī)定開發(fā)商必須給業(yè)主保留多長時間的優(yōu)先權，是保留全部車位的優(yōu)先權還是保留一定比例的優(yōu)先權。有法律起草者將認為，該條款中的“首先滿足”是時間上的優(yōu)先和出售權的保留，開發(fā)商在將車庫車位保留“合理期間”后可以出售給非業(yè)主。本條如何操作尚需國家有關立法、司法機關進一步解釋。
二、關于地下車庫歸屬的理解
《物權法》第74條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。所謂車庫是指隸屬于整個小區(qū)，具有獨立的空間，用以存放車輛為目的的附屬建筑物，包括地上車庫和地下車庫?！段餀喾ā分砸?guī)定可以通過約定方式確定車庫的歸屬，首先考慮到停車難的問題，如果簡單地規(guī)定車庫歸業(yè)主共有，那么開發(fā)商就不愿建車庫，這樣車庫就更少，***終損害的是業(yè)主的利益;其次約定歸屬是私法自治原則的體現，有利于開發(fā)商和業(yè)主通過平等協商來實現自身的意志。
該條規(guī)定的出臺引發(fā)了不少地方開發(fā)商出售地下車庫熱，部分開發(fā)商認為，《物權法》實施后，如果在售房時未能就車庫歸屬問題與業(yè)主達成一致，將被推定為業(yè)主共有，所以要盡量在新法實施前出售車庫。這種理解是對法律的誤讀，在《物權法(草案)》中曾有“未約定車庫的歸屬即推定為業(yè)主共有”的規(guī)定，但***終的法律摒棄了此觀點，法律并未明確當事人未約定車庫歸屬時的處理方法，具體歸屬需國家有關部門進一步細化規(guī)定。
三、關于停車位歸屬的理解
關于停車位歸屬問題，《物權法》第74條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。所謂車位是指區(qū)別于車庫，在小區(qū)路邊、空地等地點用于停放車輛的場所。《物權法》對于車位***終采用法定歸屬與約定歸屬相結合的形式來決定其權屬性質。
法定歸屬，指業(yè)主共有的綠地、道路、道路上的空地及其他場地所形成的停車位都屬于業(yè)主法定共有的財產。對于“法定歸屬”部分的車位，開發(fā)商不能通過與業(yè)主約定的方式改變其共有性質，即使約定亦屬無效。停車位歸業(yè)主共有，并不意味著業(yè)主使用停車位無須交費，適當收費是最公平的使用方式。因為小區(qū)業(yè)主對共有車位享有按份共有權利，各業(yè)主之間的權利份額是不同的。如果免費使用共有車位，一是可能出現供不應求、分配不均的矛盾，二是出現實際享有權利不公平的情況，可能在業(yè)主之間形成利益沖突和紛爭。對于業(yè)主共有的停車位，亦不能排除物業(yè)管理公司依據合同約定和物價部門制定的標準收取管理費(即綜合服務費)。
約定歸屬，指除法定歸屬以外的車位，開發(fā)商可通過與業(yè)主約定的方式明確其歸屬。小區(qū)的停車位主要是為了小區(qū)業(yè)主的停車方便所建造，如果小區(qū)的車位離開了建筑物而存在必將降低其效用，因此單純的將車位歸屬于開發(fā)商或是業(yè)主都是不合適的，“約定歸屬”協調兼顧了業(yè)主和開發(fā)商兩者的利益。
以上《物權法》關于車庫車位的新規(guī)定，從一定程度上解決了因立法滯后所導致關于車位、車庫歸屬爭議的問題，但也正是由于其剛剛頒布，該條文仍缺乏可操作性，尚需有關部門進一步制定實施細則，以實現權屬清晰、物盡其用。
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